Xây dựng nhà ở chính là hoạt động thường xuyên diễn ra trong đời sống con người, bởi bất kì cá nhân nào cũng cần phải có nhà để sinh sống, cư trú. Tuy nhiên, do đặc thù quản lý đất đai của Nước ta có sự phân loại đất, thế nên đã có nhiều trường hợp xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp, đất vườn, điều này là trái pháp luật. Vậy, đất vườn là gì? Thủ tục chuyển đất vườn lên đất ở như thế nào? công ty bất động sản đà nẵng uy tín King real sẽ giúp các bạn giải đáp các vấn đề đó qua bài viết tư vấn dưới đây.
Tìm hiểu đất vườn là gì?
Thực tế, pháp luật hiện hành không giải thích thế nào là đất vườn tuy nhiên căn cứ vào thực tiễn sử dụng đất thì chúng ta có thể hiểu đất vườn là đất được sử dụng để làm vườn. Ngoài ra, dựa vào Điều 103 bộ Luật Đất đai 2013 có quy định rõ cách xác định phần diện tích đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở.
Trước đó, Quyết định 507/1999/QĐ-TCĐC của Tổng cục Địa chính được ban hành có nhấn mạnh rằng: “Đất vườn tạp là diện tích đất vườn gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư trồng xen kẽ giữa các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng để tính diện tích cho từng loại”.
Tóm lại, bạn có thể hiểu đất vườn là loại đất được sử dụng trồng cây hàng năm, cây lâu năm hoặc trồng xen kẽ các loại cây hàng năm với cây lâu năm trong cùng một thửa đất hoặc xen kẽ với phần diện tích đất ở trong cùng thửa đất ở.
Thời hạn sử dụng của đất vườn
Theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2, Điều 126, Luật Đất đai năm 2013, thời hạn sử dụng đất vườn được xác định cụ thể như sau:
- Đất vườn được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho cá nhân hoặc hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp có thời hạn sử dụng là 50 năm.
- Nhà nước cho cá nhân, hộ gia đình thuê đất vườn có thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm.
Như vậy, đất vườn sẽ có thời hạn sử dụng đó là 50 năm hoặc không quá 50 năm.
Xem thêm bảng giá đất Đầm sen Nam Hòa Xuân để đầu tư hiệu quả hơn nhé
Đất vườn có được gia hạn khi hết hạn sử dụng hay không?
Căn cứ theo bộ Luật Đất đai năm 2013, đất vườn khi hết thời hạn sử dụng không cần phải thực hiện thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất.
Đối với trường hợp đất vườn được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì khi hết thời hạn, cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp đó nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn là 50 năm tiếp theo.
Trường hợp Nhà nước cho cá nhân, hộ gia đình thuê đất vườn, thì khi hết thời hạn thuê đất, cá nhân, hộ gia đình đó nếu có nhu cầu thì sẽ được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.
Xây nhà trên đất vườn có được không?
Theo quy định, đất vườn là đất được sử dụng để trồng cây lâu năm, cây hàng năm và không được sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở. Nếu cá nhân, hộ gia đình muốn xây dựng nhà ở trên diện tích đất vườn thì phải xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì khi đó mới được phép xây dựng nhà ở.
UBND cấp huyện nơi có đất chính là cơ quan có thẩm quyền để quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không. Cơ quan này sẽ căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất trong 12 tháng của huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cũng như xem xét mục đích, nhu cầu của hộ gia đình, cá nhân thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích để đưa ra quyết định.
Đất vườn có được chuyển mục đích lên đất ở hay không?
Theo quy định tại Điều 52. Căn cứ để tiến hành giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đó là:
- “Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện rõ trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”
Như vậy, để chuyển từ đất vườn sang đất ở cần phải đáp ứng hai điều kiện sau đây:
- Thứ nhất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Điều đó tức là, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện cho phép người yêu cầu chuyển sang đất ở. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm này được công khai nên người dân có thể tự mình kiểm tra trước khi xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Thứ hai, nhu cầu sử dụng đất thể hiện chi tiết trong dự án đầu tư, đơn xin thuê đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Tức là, người sử dụng đất phải viết đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất để gửi lên cơ quan có thẩm quyền.
Trình tự, thủ tục xin chuyển đất vườn sang đất ở
Căn cứ Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, việc chuyển từ đất vườn sang đất ở sẽ được thực hiện theo các bước sau đây:
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân cần phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm có:
- Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ hay còn gọi là Sổ hồng).
Bước 2. Nộp và tiếp nhận hồ sơ
- Nơi nộp hồ sơ:
+ Cách 1: Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa để chuyển sang cho Phòng Tài nguyên và Môi trường.
+ Cách 2: Nơi nào chưa tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.
- Tiếp nhận hồ sơ:
+ Nếu hồ sơ đầy đủ thì phía bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và tiến hành trao phiếu tiếp nhận cho người nộp (trong phiếu sẽ ghi rõ hạn trả kết quả).
+ Nếu hồ sơ thiếu hoặc chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, phải thông báo kèm hướng dẫn cho người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh theo quy định của pháp luật.
Bước 3. Giải quyết yêu cầu
Giai đoạn này người dân cần phải lưu ý nghĩa vụ quan trọng nhất đó là nộp tiền sử dụng đất.
Bước 4. Trả kết quả
Thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ hợp lệ, không quá 25 ngày đối với những xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Lưu ý: Thời gian trên sẽ không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật và không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của phía người sử dụng đất.
Chuyển đất vườn sang đất ở mất bao nhiêu tiền?
Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, khi chuyển từ đất vườn sang đất ở sẽ xảy ra 02 trường hợp và tiền sử dụng đất ở mỗi trường hợp này cũng khác nhau, cụ thể:
Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn trong cùng thửa đất đang có nhà ở
Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, việc thu tiền sử dụng đất sẽ bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tính tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau:
- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai 2013 sang đất ở.
- Chuyển đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Để dễ hiểu hơn, King Read đã khái quát thành công thức tính tiền sử dụng đất cụ thể như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở
Nếu đất vườn đang là đất trồng cây hàng năm hoặc cây lâu năm thì tiền sử dụng đất sẽ được tính theo điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
Cụ thể, khi hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì số tiền phải nộp được xác định như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
Mặc dù với cách tính như trên nhưng để tính được số tiền sử dụng đất chính xác thì người dân phải biết giá đất theo bảng giá đất, địa chỉ thửa đất và vị trí thửa đất.
Như vậy, trên đây chúng tôi đã giúp các bạn biết rõ đất vườn là gì? Thủ tục chuyển đất vườn lên đất ở. Mong rằng với những thông tin đó sẽ giúp cho các bạn biết được nhiều thông tin quan trọng phục vụ cho công việc của mình. Để biết thêm những kiến thức hữu ích khác liên quan đến nhà đất, các bạn có thể tham khảo ngay tại trang web này nhé!
Xem thêm: Thị trường bất động sản Đà Nẵng bùng nổ trong thời gian tới