Để xác định xem có nên đầu tư vào một doanh nghiệp, dự án hay không hoặc để thực sự hiểu giá trị của Bất động sản, nhà đầu tư có thể sử dụng dòng tiền chiết khấu để ước tính được giá trị của Bất động sản đó trong tương lai. Vậy dòng tiền chiết khấu trong đầu tư bất động sản là gì? Chi tiết sẽ được chuyên gia nhà đất Đà Nẵng chia sẻ đến các bạn ngay sau đây.
Tìm hiểu dòng tiền chiết khấu trong đầu tư bất động sản là gì?
Dòng tiền chiết khấu chính là công thức được các nhà đầu tư sử dụng để xác định giá trị tương lai của một khoản đầu tư nào đó dựa trên dòng tiền trong tương lai của nó.
Chẳng hạn, nếu như một nhà đầu tư mua một bất động sản nào đó trong ngày hôm nay, 10 năm nữa họ hy vọng nó sẽ bán được nhiều hơn so với giá trị của nó hiện tại. Tuy nhiên đó không phải là thu nhập hay chi phí duy nhất do tài sản đó tạo nên. Nếu ngôi nhà được cho thuê, nhà đầu tư sẽ có thêm thu nhập khác. Nếu nhà đầu tư có kế hoạch cải tạo ngôi nhà, họ sẽ tốn thêm chi phí. Tất cả những yếu tố trên đều được tính vào dòng tiền. Dòng tiền chiết khấu giúp nhà đầu tư hình dung được giá trị tương lai của dòng tiền mà bất động sản đó sẽ tạo ra là bao nhiêu.
Dòng tiền chiết khấu cũng giúp cho nhà đầu tư đánh giá được lượng tiền đi vào khoản đầu tư, thời điểm chi tiêu và khoản đầu tư tạo ra là bao nhiêu tiền, khi nào thì nhà đầu tư có thể tiếp cận nguồn vốn từ khoản đầu tư đó.
Công thức của dòng tiền chiết khấu sẽ cần tính đến chi phí đầu, chi phí hàng năm, thu nhập ước tính và khoảng thời gian mà nhà đầu tư sở hữu bất động sản đó.
Tham khảo thêm bảng giá đất đầm sen Nam Hòa Xuân mới nhất để chọn được vị trí như ý nhé.
Công thức tính dòng tiền chiết khấu
Các nhà đầu tư có thể sử dụng một công thức cơ bản nhất để tính toán mô hình dòng tiền chiết khấu. Trước khi phân tích dòng tiền chiết khấu thì bạn cần tìm hiểu về chi phí ban đầu của bất động sản, lãi suất hay chi phí và lợi nhuận hàng năm cùng thời hạn sở hữu. Thời gian sở hữu chính là khoảng thời gian mà các bạn dự định sở hữu khoản đầu tư, thường là từ 5 – 15 năm.
Sau đó, bạn có thể áp dụng công thức sau:
Dòng tiền chiết khấu = CF1/(1 + r)^1 + CF2/(1 + r)^2 +… + CFN/(1 + r)^N
Trong đó:
- CF: Dòng tiền = Tổng số tiền thu nhập – Tổng chi phí.
- r: Lãi suất chiết khấu.
- N: Số năm.
Mỗi phần của phép cộng này cho phép các nhà đầu tư đánh giá được dòng tiền của họ theo một năm cụ thể để xem sẽ có bao nhiêu tiền và được lặp lại bằng với số năm mà các bạn ước tính rằng mình sẽ sở hữu bất động sản đầu tư đó.
Nhà đầu tư có thể xác định được dòng tiền của bất động sản bằng cách xác định các yếu tố sau:
- Đầu tư ban đầu chính là chi phí mua tài sản.
- Thu nhập từ cho thuê.
- Chi phí bao gồm thanh toán thế chấp, các khoản điện nước, bảo trì, chi phí nợ,…
- Doanh số ước tính vào năm tài sản đó được bán.
Đối với các nhà đầu tư mới thì công thức này có thể tương đối phức tạp, tuy nhiên bạn có thể sử dụng phần mềm Excel để xác định dòng tiền chiết khấu với hàm “=NPV”.
Khi nào chúng ta nên sử dụng dòng tiền chiết khấu?
Các nhà đầu tư bất động sản thường sử dụng dòng tiền chiết khấu khi họ cố gắng xác định giá trị của khoản đầu tư đó có rủi ro thấp trong tương lai khi họ muốn rút tiền vốn. Trong thế giới ngân hàng đầu tư, những công ty có thể áp dụng công thức dòng tiền chiết khấu để biết được liệu giá trị của một doanh nghiệp có phải là một khoản đầu tư dài hạn đầy tiềm năng hay không. Phân tích dòng tiền đầu tư cũng giúp cho nhà đầu tư biết khoản đầu tư cụ thể có giá trị hợp lý hay giá trị thực của một công ty.
Điều quan trọng cần phải lưu ý đó là công thức của dòng tiền chiết khấu chỉ là ước tính, bởi vì nó đang được tính toán dựa trên dự đoán trong tương lai, do đó kết quả chỉ mang tính chất tương đối và dùng để tham khảo. Nếu nhà đầu tư ước tính sai thì kết quả sẽ có sự sai sót. Dù vậy, công thức tính dòng tiền chiết khấu vẫn là một trong những công cụ tốt nhất giúp nhà đầu tư xác định được tổng giá trị đầu tư.
Bên cạnh đó, các nhà đầu tư cũng có thể sử dụng công thức tính Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ và Giá trị hiện tại ròng hoặc các số liệu khác điển hình như dòng tiền, hoặc tỷ suất vốn hóa để xác định được giá trị tiềm năng của bất động sản.
Dòng tiền chiết khấu khác hẳn với các chỉ số khác ở chỗ là nó cho phép các nhà đầu tư xác định giá trị của dòng tiền được dự kiến trong tương lai ở thời điểm hiện tại. Các chỉ số khác, chẳng hạn như Giá trị hiện tại ròng có thể dùng đánh giá lợi tức trên tổng đầu tư. Công thức tỷ lệ hoàn vốn nội bộ sẽ sử dụng dòng tiền chiết khấu để xác định được mức tăng hay giảm của khoản đầu tư bất động sản.
Mặc dù nó không phải là một công thức hoàn hảo nhưng việc sử dụng dòng tiền chiết khấu sẽ giúp các nhà đầu tư bất động sản đánh giá dòng tiền dự kiến vào và ra khỏi tài sản bất động sản của họ, không tính đến rủi ro, trong thời gian sở hữu và xác định được giá trị tương lai của dòng tiền tiềm năng này. Dữ liệu này góp phần giúp cho các nhà đầu tư bất động sản đưa ra những quyết định đầu tư thích hợp hơn nhằm kiếm được lợi nhuận cao nhất.