Trên thị trường bất động sản, tỷ suất vốn hóa là khái niệm được thường xuyên nhắc đến trong những hoạt động đầu tư kinh doanh. Hiểu được tỷ suất vốn hóa trong đầu tư bất động sản là gì? Nắm chắc được cách tính của nó sẽ giúp cho nhà đầu tư đưa ra được những quyết định đầu tư và nhận xét đúng đắn nhất. Bài viết này, dịch vụ nhà đất tại Đà Nẵng sẽ giúp các bạn hiểu rõ được các khái niệm trên nhé.
Thế nào là tỷ suất vốn hóa trong đầu tư bất động sản?
Tỷ suất vốn hóa được sử dụng trong bất động sản thương mại dùng để chỉ tỷ suất lợi nhuận dự kiến được tạo ra trên bất động sản đầu tư. Công thức này được tính toán dựa vào thu nhập ròng mà bất động sản dự kiến tạo ra và được tính bằng cách chia thu nhập hoạt động ròng đó cho giá trị bất động sản và được biểu thị dưới tỷ lệ phần trăm. Nó được sử dụng để ước tính lợi tức tiềm năng khi nhà đầu tư đầu tư vào thị trường bất động sản.
Mặc dù tỷ suất vốn hóa có thể được dùng để so sánh nhanh giá trị tương đối giữa các khoản đầu tư bất động sản tương tự trên thị trường. Tuy nhiên tỷ lệ này không nên sử dụng làm tiêu chuẩn duy nhất để xác định sức mạnh của khoản đầu tư đó vì nó không tính đến đòn bẩy và những dòng tiền trong tương lai từ việc sửa chữa bất động sản cùng một số yếu tố khác.
Tỷ suất vốn hóa là thước đo phổ biến nhất, thông qua đó các khoản đầu tư bất động sản sẽ được đánh giá về khả năng sinh lời và tiềm năng thu hồi lại vốn. Tỷ suất vốn hóa chỉ thể hiện lợi suất của một bất động sản trong khoảng thời gian 1 năm, giả sử tài sản đó được mua bằng tiền mặt chứ không phải là cho vay. Tỷ suất vốn hóa còn cho biết tỷ suất sinh lời nội tại, tự nhiên và không có giới hạn của bất động sản.
Tổ hợp Sun Riverpolis đà nẵng – Nơi lý tưởng để các nhà đầu tư lựa chọn.
Công thức tính tỷ suất vốn hóa
Có nhiều cách tính tỷ suất vốn hóa, tuy nhiên công thức phổ biến nhất để tính tỷ suất vốn hóa của một khoản đầu tư bất động sản đó là chia thu nhập hoạt động ròng của bất động sản (NOI) cho giá cả trị thị trường hiện tại:
Tỷ suất vốn hóa = Thu nhập hoạt động ròng/Giá trị thị trường hiện tại
Trong đó:
- Thu nhập hoạt động ròng chính là thu nhập (dự kiến) hàng năm do bất động sản đó tạo ra (như tiền cho thuê) và được tính bằng cách trừ đi các khoản chi phí phát sinh để quản lý tài sản. Các chi phí này sẽ bao gồm chi phí trả cho việc bảo trì cơ sở vật chất cũng như thuế bất động sản.
- Giá trị thị trường hiện tại của tài sản đó là là giá trị hiện tại của tài sản theo tỷ giá trên thị trường.
Trong một công thức khác, tỷ suất vốn hóa sẽ được tính toán dựa trên chi phí vốn đầu tư ban đầu hoặc chi phí mua lại bất động sản đó, cụ thể:
Tỷ suất vốn hóa = Thu nhập hoạt động ròng/Giá mua
Tuy nhiên, công thức thứ hai này không được dùng phổ biến lắm vì hai lý do sau:
- Thứ nhất, nó đưa ra kết quả không thực tế đối với những bất động sản cũ đã được mua cách đây vài năm hoặc thập kỷ với giá rẻ.
- Thứ hai, nó không thể áp dụng cho loại hình bất động sản thừa kế vì giá mua của chúng lúc này bằng 0.
Ngoài ra, do giá của bất động sản thường dao động liên tục, nên công thức đầu tiên thể hiện chính xác hơn so với công thức thứ hai.
Tỷ suất vốn hóa dựa trên những ước tính dự kiến về thu nhập trong tương lai, chúng có thể thiếu tính chính xác. Nhưng điều quan trọng là phải hiểu điều gì đã tạo nên tỷ suất vốn hóa tốt cho bất động sản đầu tư đó.
Tỷ suất vốn hóa cũng cho biết thời gian cần thiết để thu hồi số tiền vốn đã đầu tư vào một tài sản. Ví dụ, một bất động sản có tỷ suất vốn hóa là 10% thì sẽ mất khoảng 10 năm để thu hồi lại khoản đầu tư ban đầu.
Tỷ suất vốn khác nhau giữa các tài sản khác nhau hay tỷ suất vốn hóa khác nhau trong những khoảng thời gian khác nhau trên cùng một loại hình bất động sản, thể hiện rõ các mức độ rủi ro khác nhau. Công thức cũng chỉ ra rằng giá trị tỷ suất vốn hóa sẽ cao hơn đối với những bất động sản tạo ra thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh và ngược lại.
Không có phạm vi rõ ràng để xác định được tỷ suất vốn hóa tốt hay xấu, bởi chúng phần lớn phụ thuộc vào vị trí của bất động sản và sự biến động của thị trường. Ví dụ, có hai bất động sản giống nhau về các thuộc tính nhưng chúng chỉ khác nhau về mặt vị trí. Một bất động sản nằm ở khu vực trung tâm thành phố sang trọng trong khi bất động sản kia lại ở ngoại ô thành phố.
Với tất cả các đặc điểm như nhau, nhưng bất động sản đầu tiên sẽ tạo ra giá thuê cao hơn nhiều so với bất động sản thứ hai, tuy nhiên chi phí bảo trì và thuế của nó lại cao hơn. Bất động sản ở trung tâm thành phố sẽ có tỷ suất vốn hóa thấp hơn so với bất động sản thứ hai bởi giá trị thị trường cao đáng kể của nó.
Điều này tức là tỷ suất vốn hóa có giá trị thấp hơn tương ứng với định giá của nó sẽ tốt hơn và triển vọng lợi nhuận hiệu quả hơn với mức độ rủi ro thấp hơn. Mặt khác, tỷ suất vốn hóa cao hơn có nghĩa là triển vọng thu về lợi nhuận đầu tư bất động sản thấp hơn và do đó mức độ rủi ro sẽ vì thế mà cao hơn.
Mặc dù ví dụ ở trên khiến nhà đầu tư dễ dàng lựa chọn những bất động sản ở trung tâm thành phố, tuy nhiên các tình huống trong thế giới thực có thể không dễ dàng như vậy. Do đó, nhà đầu tư khi đánh giá một bất động sản cần phải xác định rõ tỷ suất vốn hóa phù hợp cho một mức độ rủi ro nhất định nào đó.
Ví dụ thực tế về tỷ suất vốn hóa
Đầu tư bất động sản luôn tồn tại khá nhiều rủi ro và trong một số trường hợp kết quả của tỷ suất vốn hóa có thể rất khác nhau.
Chẳng hạn như thu nhập cho thuê từ bất động sản là 40.000 Đô la, trừ 20.000 đô la cho các chi phí bảo trì và thuế tài sản khác nhau, giả sử giá trị bất động sản ở mức 1 triệu đô la thì tỷ suất vốn hóa lúc này sẽ là (20.000 đô la/1 triệu đô la) = 2%.
Trong trường hợp khác, cũng với bất động sản đó, giả sử nếu thu nhập cho thuê ở mức 90.000 đô la, tuy nhiên chi phí bảo trì hoặc thuế bất động sản tăng lên đáng kể, ví dụ như 50.000 đô la thì tỷ suất vốn hóa khi đó sẽ là (40.000 đô la/1 triệu đô la) = 4%.
Về bản chất, mức thu nhập khác nhau được tạo ra từ bất động sản cùng các chi phí liên quan đến bất động sản đó và định giá thị trường hiện tại có thể thay đổi đáng kể tỷ suất vốn hóa.
Các yếu tố rủi ro khác ảnh hưởng đến tỷ suất vốn hóa bao gồm:
- Tuổi, vị trí và tình trạng hiện tại của bất động sản.
- Loại hình bất động sản: Chung cư, văn phòng, công nghiệp, bán lẻ hay giải trí.
- Khả năng thanh toán của người thuê bất động sản và các khoản thu từ tiền cho thuê thường xuyên.
- Thời hạn và cấu trúc của hợp đồng cho thuê.
- Tỷ giá thị trường chung của bất động sản và những yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá tài sản đó.
- Các điều kiện về kinh tế vĩ mô của khu vực cũng như các yếu tố khác có tác động đến hoạt động kinh doanh của người thuê.
Nhìn chung, tỷ suất vốn hóa có thể được xem như là một thước đo rủi ro. Tỷ suất vốn hóa cao có nghĩa là khoản đầu tư màng nhiều rủi ro hơn trong khi tỷ suất vốn hóa thấp tức khoản đầu tư có ít rủi ro. Với những giải đáp về tỷ suất vốn hóa trong đầu tư bất động sản là gì trên đây, chúng tôi hy vọng rằng đã giúp các bạn biết thêm nhiều thông tin bổ ích để phục vụ cho công cuộc đầu tư làm giàu của mình. Cảm ơn các bạn đã theo dõi bài viết!
Xem thêm: Đất dự án là gì? Những lưu ý cần phải biết khi mua đất dự án